房地产开发成本包括哪些？房地产成本管理系统软件能控制成本吗

一、房地产成本管理系统包含哪些内容？

长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是特别的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。

系统：申请试用

如果要加强成本管理，必须建立起系统的房地产成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容：

1、成本管理的流程与制度体系

2、每一个阶段的控制要点和知识积累

3、从公司的战略角度优化成本结构

 

二、房地产企业成本组成要点

而建立房地产成本管理系统，我们肯定要先了解以下房地产成本组成的8个要点。

1、土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前，我国主要是以招标和拍卖这两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国的情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

5、管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

6、贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

8、其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

 

三、房地产企业成本核算分为部分？

了解了成本组成后，我们还需再从房地产开发成本核算方面进行考量，下面我们就其用途来说一说。大致可分为三部分：

1、土地、土建及设备费用

这是房地产开发成本构成的主体内容，大致占总成本的80%，其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%。

3、管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算，将起到非常重要的作用。

通过以上内容我们了解到，房地产成本管理系统包含的内容、成本组成、成本核算等重要因素。那么，我们如何才能合理并且有效地运用房地产成本管理系统软件，让我们的房地产项目能加强成本控制管理，还能最大程度保证项目目标的达成呢？我推荐使用织信，它提供了包括任务/需求/管理、成本控制、成本追踪、报表统计、团队协作、WIKI、共享文件和日历等功能模块，无代码基础也可以搭建一款属于你自己的房地产成本管理系统软件，织信现已开放所有基础功能（包含房产，销售，采购，成本控制等项目管理系统应用）均可免费使用，不限成员数，零成本开始研发协作。

结语：

使用房地产成本管理系统软件的管理状况和前景：

1、各项目成本数据集中反馈，即时洞悉项目动态成本和利润状况，项目定位和领导决策更加明确。

2、工程和材料采购合同条款、合同价集团内相互借鉴。

3、类似项目之间很方便进行对比，挖掘成本降低潜力，及时统计变更统计的造价，实现可控。

4、成本数据与财务之间的相互调用，协调更高效。

 

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